부동산에 가장 영향을 주는 것은??

부동산이 요즘 끝도 없이 치솟아 오르고 있다.

 

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2021/09/12/Z6VGEVA74BCJJOEDRTGEDIGBEY/

 

거래절벽 속 아파트값 계속 오르는 세 가지 이유

위의 기사에서 보면, 거래절벽 속 아파트값이 계속 오르는 세 가지 이유로 다음을 꼽고 있다.

 

① 수요 줄었지만 매물은 멸종… ‘부르는 값’이 곧 시세로

② “옆 단지 신고가만큼 호가 올릴게요”… 빨라진 파급효과

③ 모두가 예상하는 내년 전세난… ”계약갱신청구권 끝나면 갈 곳이 없다”

 

흐음.. 세 가지 이유라고 써놨지만 저걸 하나로 합치면 다음과 같다. "공급의 부족"

 

그리고 나온 결론이 다음과 같다.

 

◇공급은 하세월...당장 매물 늘리려면 ‘양도세 완화’가 해법

 

흐음.. 결론이.. 누군가의 이익을 매우 대변하고 있는 것 같은 느낌이 드는 기사다 ㅋㅋ

기사에서 보듯 현재 부동산의 명목가격은 계속해서 급등하고 있으며 사람들의 불안심리는 계~속 커져가고 있다. 이런 사태를 만든 공급 부족은 왜 나타난 것일까? 그리고 앞으로도 공급이 계속 부족할까?

 

흔히들 전문가들은 부동산에서 가장 중요한 것이 공급이라고 말한다.

 

시장에 공급이 늘어나려면 매도자가 매물을 많이 내놓거나, 신축 공급을 많이 하거나 둘중에 하나다.

 

신축 공급을 많이 하는 것은 현재진행중이다. 3기신도시부터 각종 택지지구까지 이러다 대한민국이 모두 아파트로 덮여버리는 것은 아닐까 싶을정도로 많은 계획이 나왔고, 또 상당수가 진행중이다. 하지만 이런 신축 공급계획의 단점은 당장 공급이 이루어질 수 없다는 점이다. 그래서 현재 당장 살 집이 필요한 많은 매수자들의 심리를 해소시켜주기에는 부족한 감이 있다. 

 

그러면 현재는 매도자가 매물을 내놓아서 부동산가격이 안정화 되는 것이 필요하다. 그런데 실제로 정부정책이나 금리인하, 언론들의 펌프질 등 여러 요인들이 합쳐져서 매도자가 급하게 매물을 내놓는 환경이 전혀 이루어지지 않고 있다. 

 

그런데 요즘, 점점 부동산 시장을 둘러싼 환경이 변화하고 있는 것이 보이고 있다.

부동산 시장은 이미 금융상품화가 진행된 지 오래되었는데, 그 말은 대출없이 부동산을 사는 사람이 거의 없다는 의미이다. 그만큼 가격이 오르기도 했고, 실거주로서의 목적도 물론 있으나 투자자산으로서의 역할이 매우 커졌다는 뜻이다.

금융상품화가 진행되었다는 것은 금리에 매우 민감하게 반응하며, 유동성에 영향을 많이 받는다는 의미이다.

 

과거 우리나라의 부동산 시장은, 사람들이 돈을 저축하고 모아서 사는 것이 가능했다. 그것은 우리나라 경제구조 자체가 고성장 고물가 상황이었기 때문에 사람들의 소득도 계속해서 올라가고, 고물가로 인하여 금리가 높았기 때문에 저축하는 것이 충분히 효용이 있는 상황이었다. 따라서 비싸기는 해도 어느정도 저축을 하고 빚을 크게 지지 않더라도 충분히 내집마련이 가능한 구조였다. 

 

하지만 IMF 금융위기 이후 우리나라의 성장이 사람들의 소득으로 이어지는 구조가 약화되었고(비정규직의 일반화..) 점점 더 성장의 규모가 작아졌다. 

우리나라 경제성장률 추이

 

우리나라 경제성장률은 2010년 이후로 꾸준히 감소하여 2%대까지 떨어지게 되었다. 2021년 7월 우리나라가 선진국으로 인정을 받았다고 자축하였는데, 그것은 동전의 양면과도 같아서 이제는 성장률이 드라마틱하게 오르기가 쉽지 않다는 점이다. 어쨌든 우리나라는 2010년 이후로 저성장 국면에 접어들었고 값싼 중국 공산품, 기술발전으로 인한 생산성 향상, 세계화로 인한 공급체인망 강화가 만들어낸 저물가가 발생하였다. 즉 고성장 고물가에서 저성장 저물가 시대로 가게 된 것이다. 그렇게 되면 금리는 낮아지고, 시중 유동성은 증가한다.

 

우리나라 사람들의 부동산 사랑과 유동성 증가가 만나서 현재의 부동산 가격이 만들어졌다. 필자는 개인적으로 2019년 미중무역분쟁(이라고 쓰고 패권전쟁이라 읽는다.)이 결국 금융전쟁으로 이어지고 미국이 금리로 중국을 금융공격할거라 보았다. 하지만 아무도 예상치 못한 코로나 펜데믹이 발생하고, 결론적으로 그나마 남아있던 금리인하의 룸을 그때 모두 사용하면서 어마어마한 유동성이 시장에 공급되었다. 

 

우리나라도 마찬가지로, 1.25%였던 기준금리가 0.50%로 내려간데다 자영업자 대출의 원리금 상환유예 등 여러가지 보호조치가 취해지면서 경제는 어떻게든 살아남을 수 있었다. 하지만 최하라고 생각했던 금리가 더욱더 내려가면서 부동산 가격에 기름을 들이붓는 결과를 낳았다. 여기까지가 현재의 급등한 부동산 가격을 설명한다.

 

하지만, 점점 세계경제가 회복하고, 작년보다는 많은 소비가 이루어지면서 물가가 상승하기 시작했다. 즉 인플레이션의 시대가 점점 고개를 들기 시작한 것이다.

 

하지만 우리 경제는 여전히 취약하다. 수출은 잘 이루어지고 있으나 일부 기업들에게만 혜택이 돌아가고 있으며, 대다수의 자영업자나 소규모기업들은 여전히 힘든 세월을 보내고 있다. 과거에는 인플레이션이 있더라도 고성장 사회였기 때문에 어떻게든 버틸 수 있었으나, 저성장국면으로 접어든 지금 고물가가 일어난다면 틀림없이 문제가 발생할 수밖에 없다.

 

한국은행이 또 금리를 올린다고 한다.

 

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01239846629179792&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

"통화당국, 금리인상 사이클 선언…11월 추가 인상 예상"

금리인상 사이클이 형성된 가장 큰 이유는 이어지는 고물가 상황이다.

현재 전문가들은 금리인상에 대해 과소평가하고, 오로지 공급부족에만 의존하여 뻐꾸기마냥 부동산 상승을 외치고 있는데...

 

금리야말로 부동산 가격에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 가장 중요한 요인이다.

 

금리가 오르면 시중 유동성을 흡수하고, 전세가격을 하락시키고, 매매수요와 고가전세 수요를 감소시킨다.

 

당장 버틴다고 될 문제가 아니다. 금리인상 사이클은 이제 막 시작되었으며, 0.25%의 기준금리 인상이 1%의 대출금리 인상으로 이어질 가능성이 농후하다.

 

한두번 금리인상이라면 어떻게든 버틸지 모르겠으나, 물가상승이 무섭게 일어나고 있는 현재(물가상승이 구체적으로 어떻게 일어나고있는지까지 쓰면 포스팅이 너무 길어진다.) 금리인상이 여기서 그칠 것 같지는 않다.

 

부디 아직 영끌을 하지 않은 사람들은 다시 한 번 생각하고, 신중하게 결정하기를 바란다.

젊은 세대들이 과거 기성세대가 비싸게 올려버린 부동산들을 사느라 은행의 노예로 전락하는 것이 너무 안타깝기 그지없다. 지금이 아니면 못산다는 생각을 멈추고, 과거에 어떤 일이 발생했는지 살펴보면서 충분히 심사숙고하길 바랄 뿐이다.